Token e título de propriedade: qual é a diferença

Uma escritura de compra e venda e um token numa blockchain têm algo em comum: os dois são registros de informação. Por isso é fácil achar que um poderia substituir o outro. Não é o caso, ao menos no direito brasileiro atual.

Este texto compara os dois conceitos. Mostra o que é um título de propriedade, o que é um token, o que cada registro garante e como as estruturas de mercado costumam ligar tokens a imóveis. A pergunta jurídica direta, se um token pode ser a propriedade de um imóvel, está em um token representa a propriedade legal de um imóvel?. Aqui, o foco é entender a diferença de natureza entre as duas coisas.

As interpretações de normas que aparecem abaixo são leituras da redação. Para um caso concreto, procure um advogado.

Dois tipos de registro

Um registro público é um livro oficial mantido por um agente do Estado ou delegado por ele, com regras definidas em lei. No caso dos imóveis, é o Registro de Imóveis, onde cada imóvel tem uma matrícula: a ficha que reúne sua descrição, seus donos ao longo do tempo e os ônus que pesam sobre ele, como hipotecas e penhoras.

Um livro-razão distribuído é um registro mantido por uma rede de computadores, em que cada participante guarda uma cópia e as regras de atualização estão no próprio software. A blockchain é o tipo mais conhecido. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) descreve os criptoativos como ativos representados digitalmente, protegidos por criptografia e registrados por meio dessas tecnologias, e diz que eles “usualmente” são representados por tokens, que chama de “títulos digitais intangíveis” (Parecer de Orientação CVM 40/2022). Para ver como uma blockchain funciona por dentro, veja como funciona a blockchain do Bitcoin.

A diferença essencial não é técnica, é jurídica. A matrícula tem efeito definido pela lei. O livro-razão de uma rede privada ou pública tem o efeito que os contratos e a lei lhe derem, e no caso da propriedade imobiliária a lei não lhe dá esse efeito.

O que é o título de propriedade

Na linguagem comum, “título de propriedade” costuma significar a escritura. Tecnicamente, o título é o documento que formaliza o negócio, como a escritura pública de compra e venda. Ele não basta para transferir o imóvel.

O Código Civil, no art. 1.245, diz que a propriedade se transfere entre vivos “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo considerado dono. O art. 1.247 prevê que, se o registro não exprimir a verdade, o interessado pode pedir sua retificação ou anulação.

A Lei de Registros Públicos completa o quadro. O art. 176 exige matrícula própria para cada imóvel. O art. 252 diz que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais.

Em resumo: o título é o documento do negócio; o registro na matrícula é o que dá a propriedade.

O que é um token

Um token é uma unidade registrada num livro-razão distribuído, associada a um endereço, a carteira digital. Quem tem a chave privada daquele endereço pode transferir o token para outro endereço. A rede registra a transferência.

O que o token prova, por si só, é limitado: que certo endereço controla certa unidade digital num certo momento. O significado dessa unidade, o que ela dá direito a receber ou exigir, vem de fora da rede: de um contrato, de um regulamento de oferta, de uma lei.

A lei brasileira reconhece essa distinção. A Lei 14.478/2022, que trata dos prestadores de serviços de ativos virtuais, define ativo virtual como “a representação digital de valor” que pode ser negociada ou transferida por meios eletrônicos. Ela exclui dessa categoria as representações de ativos cuja emissão, escrituração, negociação ou liquidação já esteja prevista em lei ou regulamento, como os valores mobiliários. Na leitura da redação, a lei trata o token como forma de representação; quem decide a natureza jurídica é o que está sendo representado.

O que cada registro garante

A tabela resume a comparação, na leitura da redação sobre as normas citadas.

Aspecto	Matrícula no Registro de Imóveis	Token numa blockchain
Quem mantém	Oficial de registro, sob fiscalização do Judiciário	Rede de computadores, segundo as regras do software
O que prova	Quem é o dono e quais ônus existem sobre o imóvel	Qual endereço controla certa unidade digital
Efeito sobre o imóvel	Transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245)	Nenhum por si só; depende do contrato que lhe dá sentido
Valor perante terceiros	Vale contra todos enquanto não cancelado (Lei 6.015, art. 252)	Vale entre as partes na medida do contrato
Correção de erro	Retificação ou anulação pelos meios legais (art. 1.247)	Em regra, transferências não são desfeitas pela própria rede
Perda de acesso	O dono continua dono; pode pedir certidões	Quem perde a chave privada pode perder o controle do token

A última linha merece atenção. Na matrícula, perder um papel não muda quem é dono. Num token, perder a chave pode significar perder o acesso ao ativo digital, ainda que o direito subjacente possa, eventualmente, ser cobrado do emissor por outros meios. Sobre esse tipo de risco, veja como proteger a frase-semente de uma carteira.

O elo com o mundo físico

Uma blockchain não sabe o que acontece fora dela. Se o imóvel for vendido, penhorado ou demolido, a rede não muda sozinha. Alguém precisa garantir que o token e a realidade continuem coerentes, e esse alguém é uma pessoa ou empresa, não o código.

Por isso as corregedorias de Justiça têm sido firmes. Ao suspender, em 2025, a norma gaúcha de 2021 que admitia permutas com tokens, a Corregedoria-Geral do Rio Grande do Sul afirmou que “nenhuma estrutura privada pode funcionar como sistema paralelo de registro imobiliário”, segundo o Registro de Imóveis do Brasil. As corregedorias de São Paulo e Mato Grosso do Sul vedaram atos que vinculem matrículas a tokens ou ativos digitais, até que o CNJ regulamente o tema ou a lei federal mude, conforme o IRIB.

Há também a questão de identificar o bem. O vídeo desta página, um corte do canal Token & Tech, apresenta o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), descrito como uma espécie de “CPF do imóvel”, e o Código Nacional de Matrícula (CNM), que padroniza a identificação registral. O ponto do vídeo é direto: para representar um imóvel digitalmente, primeiro é preciso saber exatamente qual imóvel está sendo representado.

Como tokens costumam se ligar a imóveis

Como o token não pode ser a propriedade, as estruturas de mercado fazem com que ele espelhe outro direito, que se relaciona com o imóvel de forma indireta. Três modelos são comuns.

Quotas de uma SPE. Uma sociedade de propósito específico (SPE) é uma empresa criada para um único empreendimento. Ela é a dona registrada do imóvel na matrícula. O token representa participação nessa empresa. Note um detalhe: no Código Civil, a cessão de quotas de sociedade limitada só tem eficácia perante a sociedade e terceiros a partir da averbação do instrumento (art. 1.057, parágrafo único). Na leitura da redação, o token, sozinho, também não substitui esse registro societário. E você passa a depender da gestão e da saúde financeira da SPE.

Recebíveis. Uma empresa cede o direito de receber parcelas de vendas ou aluguéis, e o token dá direito a uma parte desse fluxo. O Ofício-Circular 4/2023/CVM/SSE diz que esses “tokens de recebíveis” ou “de renda fixa” provavelmente são valores mobiliários e que certas ofertas podem usar o regime de financiamento coletivo da Resolução CVM 88/2022. O risco principal é de crédito: se os devedores não pagarem, o fluxo diminui.

Contrato de investimento. O token dá direito a parte do resultado de um empreendimento conduzido por terceiros. O Parecer 40 da CVM usa critérios como investimento, caráter coletivo e expectativa de retorno pelo esforço de outros para decidir se isso é valor mobiliário, e afirma que o uso de blockchain é irrelevante para esse enquadramento.

Em todos os modelos, a pergunta certa é a mesma: qual direito o token representa, contra quem e onde esse direito está documentado.

Por que a distinção importa para você

Quem compra um token achando que comprou uma fração de imóvel pode ter uma surpresa em três situações: quando quiser vender, quando a empresa emissora tiver problemas e quando surgir uma disputa sobre o imóvel. Nesses momentos, valem a matrícula e os contratos, não o saldo na carteira.

Isso não significa que todo produto ligado a imóveis em tokens seja inválido. Significa que o valor do token depende de um direito que existe fora dele e de quem responde por esse direito. Esse direito pode ser perdido por completo se a estrutura falhar.

O que levar deste texto

O título de propriedade é o documento do negócio, e a propriedade do imóvel só se transfere quando esse título é registrado na matrícula. Um token é um registro digital que prova o controle de uma unidade numa rede, e seu significado jurídico vem de contratos e normas externas.

Quando um token aparece ligado a um imóvel, ele quase sempre espelha outro direito: quotas de uma SPE, recebíveis ou um contrato de investimento. Entender qual é esse direito, quem o garante e qual norma se aplica é o que separa uma decisão informada de uma aposta no escuro.