Como funciona a tokenização de imóveis

A expressão “imóvel tokenizado” aparece em anúncios, palestras e plataformas. Ela sugere que você pode comprar um pedaço de um apartamento com alguns cliques, como quem compra uma fração de bitcoin. Por trás disso existe uma engrenagem com várias peças, e só uma delas é tecnológica.

Este texto mostra como essas peças se encaixam no Brasil, onde o registro de imóveis tem regras próprias, e o que tribunais e reguladores já disseram sobre o assunto até outubro de 2026.

O que significa tokenizar um imóvel

Tokenização é o processo de registrar direitos sobre um ativo em uma plataforma programável. O Banco de Compensações Internacionais (BIS), organismo que reúne bancos centrais, descreve o processo como o registro de direitos sobre ativos reais ou financeiros, que existem em um registro tradicional, em uma plataforma programável (BIS, Relatório Econômico Anual 2025).

O token é a unidade digital que circula nessa plataforma, em geral uma blockchain. Blockchain é um registro compartilhado entre muitos computadores, em que cada novo bloco de transações se liga ao anterior, o que torna alterações retroativas muito difíceis. O funcionamento básico está explicado em Como funciona a blockchain do Bitcoin.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) classifica esse tipo de token como token referenciado a ativo: aquele que “representa um ou mais ativos, tangíveis ou intangíveis”. O mesmo documento cita como exemplos os security tokens, as stablecoins, os NFTs e “os demais ativos objeto de operações de ‘tokenização’” (CVM, Parecer de Orientação 40/2022).

A palavra-chave é “representa”. O token aponta para algo que existe fora da blockchain. A pergunta central de qualquer tokenização é: o que exatamente ele representa, e quem garante esse vínculo?

Onde a propriedade do imóvel fica de fato

No Brasil, a resposta para a propriedade do imóvel é clara. O Código Civil diz que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245). E completa: enquanto o título não for registrado, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245).

A Lei de Registros Públicos organiza esse sistema. Cabe ao Registro de Imóveis o registro e a averbação dos atos “constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis” (art. 172), e cada imóvel tem sua matrícula, a ficha que concentra a história do bem: quem é o dono, quais hipotecas e penhoras existem, que área ele tem (Lei 6.015/1973).

Por isso, a regra que orienta o restante deste texto é simples: um token não é, por si só, o título de propriedade de um imóvel no Brasil. Ele pode representar direitos ligados ao imóvel, mas a propriedade continua com quem aparece na matrícula. Os fundamentos dessa distinção estão detalhados em Token e título de propriedade: qual é a diferença e em Um token representa a propriedade legal de um imóvel?.

As quatro camadas de uma tokenização

Uma operação de tokenização imobiliária pode ser lida em camadas. Cada uma tem riscos próprios.

1. O imóvel e sua identificação

Tudo começa com um imóvel identificado sem ambiguidade. A Lei de Registros Públicos criou o Código Nacional de Matrícula (CNM), “numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional” (art. 235-A). Do lado fiscal, a Lei Complementar 214/2025 lista o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), administrado pela Receita Federal, como o cadastro de imóveis rurais e urbanos (LC 214/2025, art. 59).

Esses identificadores importam porque um token só faz sentido se for possível saber, sem dúvida, a qual bem ele se refere, e se esse bem tem dívidas, ônus ou disputas registradas.

2. A estrutura jurídica

Esta é a camada decisiva, e a menos visível. O token não cria direitos sozinho: quem cria são os contratos e as sociedades por trás dele. A CVM observa que, na prática de mercado, um token pode representar “direitos de remuneração por empreendimento”, direito a receber em estruturas parecidas com securitização ou direito de voto (CVM, Parecer 40).

Em termos práticos, alguns desenhos possíveis são:

• Participação em uma empresa dona do imóvel. A matrícula fica em nome de uma sociedade, e o token representa uma parte dessa sociedade ou dos seus resultados.
• Direito a uma parcela da renda. O token dá direito a parte do aluguel ou do lucro de uma venda futura, sem nenhuma participação na propriedade.
• Direito de crédito. O token representa um valor a receber, como parcelas de um financiamento ou de uma venda a prazo.

Em nenhum desses casos o detentor do token passa a constar da matrícula. Ele tem um direito contra uma empresa ou contra quem emitiu o token, e a força desse direito depende dos contratos.

3. O token e o contrato inteligente

Na camada tecnológica, os tokens são criados por um contrato inteligente (smart contract), um programa que roda na blockchain e executa regras automaticamente: quantos tokens existem, quem pode recebê-los, como os pagamentos são distribuídos. Redes como a do Ethereum são usadas com frequência para isso.

O contrato inteligente pode limitar a transferência a carteiras previamente aprovadas, por exemplo. Mas ele só executa o que foi programado. Se o contrato jurídico disser uma coisa e o código fizer outra, a divergência terá de ser resolvida fora da blockchain.

4. A plataforma e a custódia

Por fim, há a empresa que opera a plataforma, cadastra os investidores e, muitas vezes, guarda os tokens em nome deles. Isso cria uma dependência: se a plataforma deixar de operar, o acesso aos tokens e às informações sobre o imóvel pode ficar comprometido. A diferença entre deixar ativos com terceiros ou guardá-los você mesmo está em Carteiras de criptomoedas: custodial e não custodial.

Um exemplo hipotético, passo a passo

Para visualizar, considere uma operação ilustrativa, sem relação com nenhuma empresa real:

1. Uma sociedade criada só para isso compra um prédio comercial, e a compra é registrada na matrícula em nome da sociedade.
2. A sociedade emite mil tokens, cada um dando direito a 0,1% do aluguel líquido do prédio.
3. Investidores compram os tokens em uma plataforma, e a plataforma distribui o aluguel mensalmente por meio do contrato inteligente.
4. Um investidor vende seus tokens para outro. A transferência acontece na blockchain em minutos, mas a matrícula do prédio não muda: a dona continua sendo a sociedade.
5. Se o prédio for vendido, a venda precisa de escritura e registro no cartório, como qualquer outra.

O exemplo mostra o ponto central: a blockchain registra quem tem cada token. O cartório registra quem é dono do imóvel. São dois registros diferentes, e só o segundo tem efeito de propriedade.

O que o registro eletrônico já faz

O registro de imóveis brasileiro está em processo de digitalização, mas por um caminho próprio. A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), com objetivos como o registro público eletrônico dos atos e a interconexão entre cartórios (Lei 14.382/2022). No caso dos imóveis, existe o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), implementado e operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), como registra o Provimento 195/2025 da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ, Provimento 195/2025).

O vídeo do canal que acompanha este artigo trata justamente disso: segundo a descrição, ele mostra como funciona o processo entre o Cartório de Notas e o Registro de Imóveis, por que o registro é o ato que formaliza a propriedade e como a integração nacional dos registros está modernizando o setor, apresentada como um dos pilares para a futura tokenização.

Digitalizar o registro não é o mesmo que colocá-lo em uma blockchain pública. O sistema oficial continua sob a fiscalização do Poder Judiciário.

O que corregedorias e o CNJ decidiram

As corregedorias dos tribunais estaduais fiscalizam os cartórios e editam normas para eles. Três delas trataram de tokens.

Rio Grande do Sul. Em 2021, o Provimento 38/2021 permitiu escrituras de permuta de imóveis por tokens, desde que as partes declarassem que os tokens não representavam direitos sobre o próprio imóvel permutado. Em 24 de outubro de 2025, a Corregedoria-Geral suspendeu os efeitos desse provimento até decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) no Pedido de Providências 0006613-89.2025.2.00.0000. A decisão manda os registradores qualificarem negativamente, isto é, recusarem, títulos que vinculem imóveis a tokens ou criem “controles privados de titularidade fora do SERP” (TJRS, despacho de 24/10/2025). Ou seja, a norma de 2021 não foi revogada, mas está sem efeito.

São Paulo. O Provimento CGJ 54/2025, publicado em 23 de janeiro de 2026, segundo o ConJur, proíbe os registradores de fazer qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula a token digital (ConJur, maio de 2026).

Santa Catarina. Em agosto de 2025, a Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial alterou seu Código de Normas para vedar qualquer ato que vincule a matrícula “a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral” (RIB, agosto de 2025).

No plano nacional, o ONR propôs ao CNJ que o uso de blockchain e de tokens relativos a imóveis faça parte do SREI, operado pelo próprio ONR, sob as normas da Corregedoria Nacional, conforme a minuta transcrita no despacho gaúcho. Até 8 de outubro de 2026, a redação não localizou decisão publicada do CNJ nesse pedido. Se você ler em algum lugar que “o CNJ já regulamentou a tokenização de imóveis”, peça o número do ato.

Quando a CVM entra no assunto

Além do cartório, há o mercado de capitais. Pelo Parecer 40, o token referenciado a ativo “pode ou não ser um valor mobiliário”, conforme a “essência econômica dos direitos conferidos a seus titulares” (CVM, Parecer 40).

A CVM usa, entre outros critérios, a ideia de contrato de investimento coletivo: há aporte de dinheiro, um contrato, caráter coletivo, expectativa de benefício econômico, resultado que depende do esforço de terceiros e oferta pública. No exemplo hipotético acima, os mil tokens com direito ao aluguel tendem a reunir essas características. Quando isso acontece, a oferta precisa seguir as regras da CVM, o que inclui registro ou dispensa e informações mínimas ao investidor.

Por que a tecnologia sozinha não resolve

O Conselho de Estabilidade Financeira (FSB), órgão internacional que reúne autoridades financeiras do G20, aponta que os direitos dos detentores de tokens sobre emissores ou ativos subjacentes podem não ter clareza jurídica e podem não ser exigíveis em algumas jurisdições (FSB, outubro de 2024). A blockchain garante que o registro do token não seja alterado facilmente. Ela não garante que o imóvel exista, esteja livre de dívidas ou que a empresa emissora cumpra o contrato.

As vantagens e os limites desse modelo, como fracionamento e liquidez, estão em Tokenização imobiliária: vantagens e limitações. A comparação com os fundos imobiliários tradicionais está em Tokenização de imóveis versus fundos imobiliários.

O que levar deste texto

• A tokenização de imóveis tem quatro camadas: o imóvel identificado na matrícula, a estrutura jurídica, o token com seu contrato inteligente e a plataforma. A segunda é a que define o que você tem.
• O token registra direitos na blockchain. A propriedade do imóvel continua registrada no cartório, e só esse registro a transfere.
• RS, SP e SC vedaram vincular matrículas a tokens, o CNJ ainda não editou regra nacional, e a CVM pode tratar o token como valor mobiliário conforme os direitos que ele dá.