Tokenização imobiliária no Brasil: quem regula o quê

Quando uma plataforma anuncia “imóveis tokenizados”, ela está juntando várias coisas diferentes em uma palavra só: um imóvel físico, um direito sobre esse imóvel (ou sobre a renda dele), um contrato que define esse direito, um registro digital em blockchain e uma empresa que vende e guarda esses registros. No Brasil, cada uma dessas peças responde a uma autoridade diferente.

Este texto é um mapa. Ele mostra quem regula o quê, com base nas normas e documentos oficiais em vigor ou disponíveis em 8 de outubro de 2026. Ele não substitui uma análise jurídica do caso concreto, e as regras deste tema mudaram várias vezes nos últimos dois anos.

O ponto de partida: o que está sendo vendido

Tokenização é a representação de um ativo, ou de um direito sobre ele, por meio de um registro digital, o token, normalmente em uma rede de registro distribuído (a blockchain é o exemplo mais conhecido). A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) usa essa definição, emprestada da IOSCO, a organização internacional dos reguladores de mercado de capitais (CVM, Parecer de Orientação 40, 2022).

A pergunta que organiza todo o resto é: o que exatamente o token dá a quem o compra? Pode ser uma fração de uma empresa dona do imóvel, um direito a parte do aluguel, um crédito a receber ou só uma promessa contratual. A resposta muda o regulador. Como funciona a engrenagem jurídica por trás de uma tokenização está explicado em como funciona a tokenização de imóveis.

Registro de Imóveis e Judiciário: quem diz quem é o dono

No Brasil, a propriedade de um imóvel entre pessoas vivas só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. O Código Civil diz que, enquanto o título não for registrado, quem vendeu “continua a ser havido como dono do imóvel” (Código Civil, art. 1.245). Os direitos reais sobre imóveis, como hipoteca e usufruto, seguem a mesma lógica (art. 1.227 do mesmo código).

Na prática, isso significa que um token não substitui a matrícula. Quem aparece na matrícula é o dono perante a lei, independentemente do que esteja escrito em uma blockchain.

Os cartórios de registro são fiscalizados pelo Poder Judiciário. A norma nacional vem do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio da Corregedoria Nacional, e as corregedorias dos tribunais de cada estado detalham as regras locais. Um exemplo de norma nacional é o Provimento CNJ 143/2023, que criou o Código Nacional de Matrícula (CNM), uma numeração padronizada para identificar cada matrícula no país (CNJ, Provimento 143/2023).

O que as corregedorias decidiram sobre tokens

O tema chegou primeiro aos estados, e o movimento mais recente foi de contenção:

• Rio Grande do Sul, 2021. A Corregedoria-Geral da Justiça do TJRS editou o Provimento 38/2021, que permitia escrituras de permuta de imóvel por tokens. Entre as condições, as partes tinham de declarar que os tokens “não representa[m] direitos sobre o próprio imóvel permutado”, e os atos deviam ser comunicados ao Coaf (TJRS, novembro de 2021).
• Rio Grande do Sul, 2025. Segundo o portal dos registradores de imóveis, mantido pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), a mesma corregedoria suspendeu os efeitos desse provimento em decisão de 24 de outubro de 2025. Os registradores passaram a ter de recusar títulos que associem imóveis a tokens ou a controles privados de titularidade fora do sistema oficial de registro (Registro de Imóveis do Brasil, novembro de 2025).
• São Paulo, 2026. Pela mesma fonte, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo proibiu, em janeiro de 2026, vincular a matrícula de um imóvel a um token de blockchain (Registro de Imóveis do Brasil, janeiro de 2026).

E o CNJ? Até a data deste texto, a redação não localizou ato normativo do CNJ sobre tokenização de imóveis. A decisão gaúcha menciona um pedido dos registradores ao CNJ por regras específicas, o Pedido de Providências 0006613-89.2025.2.00.0000 (Registro de Imóveis do Brasil, novembro de 2025). Enquanto ele não for decidido, as regras variam por estado.

Onde entra a Receita Federal

A Receita Federal administra o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma base nacional que dá a cada imóvel um código de sete caracteres mais um dígito verificador, no formato AAAAAAA-D. A obrigação de cadastro vem da Lei Complementar 214/2025. Segundo a Receita, o CIB não substitui os cartórios: “Cada instituição continuará a exercer suas atribuições legais” (Receita Federal, perguntas frequentes sobre o CIB, atualizadas em janeiro de 2026). Em 2026, a obrigação vale para imóveis urbanos das capitais e do Distrito Federal; nos demais municípios, a partir de janeiro de 2027.

O vídeo do canal sobre o tema apresenta o CIB e o CNM como uma espécie de “CPF do imóvel” e lembra que, para tokenizar um imóvel, primeiro é preciso saber exatamente qual imóvel está sendo representado. A redação não verificou, para este texto, regras específicas da Receita sobre a tributação de tokens imobiliários; esse ponto fica fora deste mapa.

CVM: quando o token vira valor mobiliário

A CVM regula o mercado de valores mobiliários. Para ela, o fato de um ativo ser digital ou estar em blockchain “é irrelevante” para decidir se ele é valor mobiliário (CVM, Parecer de Orientação 40). O que importa é a essência econômica.

O Parecer 40, de outubro de 2022, separa três tipos de token: de pagamento, de utilidade e referenciado a ativo. Os tokens de imóveis costumam cair no terceiro grupo, que “pode ou não ser um valor mobiliário”. Para decidir, a CVM verifica se há um contrato de investimento coletivo, com seis características:

1. aporte de dinheiro ou bem com valor econômico;
2. um título ou contrato que formalize a relação;
3. caráter coletivo do investimento;
4. expectativa de benefício econômico;
5. benefício que depende do esforço de um empreendedor ou de terceiro, não do investidor;
6. oferta pública, ou seja, captação junto ao público em geral.

O parecer também diz que a tokenização em si não depende de aprovação prévia da CVM, mas, se forem emitidos valores mobiliários para distribuição pública, emissores e ofertas ficam sujeitos às regras do mercado de capitais. A página de perguntas frequentes da CVM, atualizada em fevereiro de 2026, cita como exemplos de token que é valor mobiliário os certificados de recebíveis tokenizados e os contratos de investimento coletivo ofertados publicamente (CVM, “Criptoativos: quando se aplicam as regras da CVM?”).

Tokens de recebíveis e crowdfunding

Em abril de 2023, a área técnica da CVM publicou o Ofício-Circular 4/2023/CVM/SSE sobre “tokens de recebíveis” e “tokens de renda fixa”. Segundo a CVM, eles podem ser valores mobiliários, e ofertas de até R$ 15 milhões “podem ser compatibilizadas” com o regime de securitização e de crowdfunding (CVM, abril de 2023). A mesma nota lembra que a caracterização como valor mobiliário não depende de manifestação prévia da CVM: cabe a quem estrutura a oferta fazer essa análise.

O crowdfunding de investimento é regido pela Resolução CVM 88/2022. No texto consolidado consultado em outubro de 2026, a oferta feita por plataforma registrada na CVM fica dispensada de registro se tiver captação máxima de R$ 15 milhões e prazo de até 180 dias. O investidor comum pode aplicar até R$ 20 mil por ano nessas ofertas, com exceções para investidor líder, qualificado e outros casos previstos (Resolução CVM 88, texto consolidado).

Essa regra está em revisão. Em setembro de 2025, a CVM abriu consulta pública de uma norma que substituiria integralmente a Resolução 88, com tetos maiores (por exemplo, R$ 50 milhões para securitizadoras) e avanço na “pauta da tokenização de ativos” (CVM, setembro de 2025). A nova regra e a revisão de normas com foco em tokenização estão na Agenda Regulatória 2026 da CVM (CVM, dezembro de 2025). Até 8 de outubro de 2026, a redação não localizou a edição da norma substituta, por isso os limites acima são os da regra atual.

Sandbox regulatório

A CVM também tem um sandbox regulatório, um ambiente em que empresas testam modelos novos com dispensas temporárias de regras, hoje previsto na Resolução CVM 29/2021. Segundo o Parecer 40, no primeiro processo de admissão a CVM recebeu 33 propostas e aprovou quatro, três delas ligadas à tokenização de valores mobiliários. Estar em sandbox é uma autorização limitada e temporária, não um selo de segurança do investimento.

Banco Central: quem intermedeia e guarda ativos virtuais

A Lei 14.478/2022, conhecida como marco legal dos criptoativos, criou as regras para as prestadoras de serviços de ativos virtuais, as empresas que compram, vendem, trocam, transferem ou guardam criptoativos em nome de terceiros. O Decreto 11.563/2023 deu ao Banco Central a competência para regular, autorizar e supervisionar essas empresas (Lei 14.478/2022; Decreto 11.563/2023).

Há dois limites importantes nessa divisão:

• A lei não se aplica aos ativos que representam valores mobiliários e “não altera nenhuma competência” da CVM (art. 1º, parágrafo único).
• O conceito de ativo virtual exclui representações de ativos cuja emissão, escrituração, negociação ou liquidação já esteja prevista em lei ou regulamento, como valores mobiliários e ativos financeiros (art. 3º, inciso IV).

Para o token imobiliário, isso quer dizer: se ele for valor mobiliário, quem regula é a CVM, não o Banco Central. Se não for, e for negociado ou guardado por uma empresa em nome de clientes, a atividade dessa empresa pode cair nas regras do Banco Central.

Essas regras foram publicadas em 10 de novembro de 2025:

• Resolução BCB 519/2025: processos de autorização das sociedades prestadoras de serviços de ativos virtuais, entre outras instituições. Em vigor desde 2 de fevereiro de 2026 (Resolução BCB 519).
• Resolução BCB 520/2025: constituição e funcionamento dessas sociedades e prestação dos serviços por outras instituições autorizadas. Em vigor desde 2 de fevereiro de 2026 (Resolução BCB 520).
• Resolução BCB 521/2025: inclui operações com ativos virtuais nas regras de câmbio e de capitais internacionais. A maior parte vigora desde 2 de fevereiro de 2026, e alguns dispositivos desde 4 de maio de 2026 (Resolução BCB 521).

Segundo o Banco Central, as prestadoras precisam de autorização, ficam sujeitas a fiscalização e devem informar riscos e taxas de forma clara, com prazo de transição para quem já atuava (Banco Central, novembro de 2025).

E o Drex?

O Drex é o projeto do Banco Central de infraestrutura para dinheiro e ativos tokenizados. Ele aparece com frequência em conversas sobre tokenização de imóveis, mas é preciso cuidado. Em maio de 2024, ao atualizar o regulamento do piloto, o Banco Central citou como exemplo que contratos inteligentes poderiam dar a comprador e vendedor de um imóvel mais segurança sobre a troca do dinheiro pelo bem. Na mesma nota, informou que não havia data para testes com a população (Banco Central, maio de 2024).

Em junho de 2025, o procurador-geral do Banco Central descreveu a segunda fase do piloto como voltada a casos como certificados de depósito bancário, títulos públicos e recebíveis de cartão. Ele também afirmou que a estratégia é “deliberadamente agnóstica” em relação à tecnologia, sem compromisso com adoção plena de redes de registro distribuído (Banco Central, junho de 2025). Na avaliação da redação, o Drex é um projeto em desenvolvimento, não um canal pelo qual você compre fração de imóvel hoje. Desconfie de quem usar o nome do Drex para dar ar oficial a uma oferta.

Cofeci: a disputa sobre quem pode regular

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) publicou em agosto de 2025 a Resolução 1.551/2025, que criou plataformas credenciadas para “transações imobiliárias digitais” e a figura do Token Imobiliário Digital. A própria resolução exclui de seu alcance os ativos que sejam valores mobiliários e a atividade das prestadoras autorizadas pelo Banco Central (Cofeci, Resolução 1.551/2025).

A norma foi contestada pelos registradores. Segundo o portal do ONR, em fevereiro de 2026 a 21ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal a declarou nula, entendendo que ela “excedeu seu campo regulamentar” e criou um sistema paralelo de registro (Registro de Imóveis do Brasil, fevereiro de 2026). Trata-se de decisão de primeira instância. A redação não confirmou em fonte oficial o andamento de eventuais recursos.

O mapa resumido

Peça da operação	Quem regula	Base principal
Propriedade do imóvel e direitos reais	Registro de Imóveis, fiscalizado por CNJ e corregedorias estaduais	Código Civil, provimentos do CNJ e dos tribunais
Identificação cadastral do imóvel	Receita Federal (CIB) e CNJ (CNM)	LC 214/2025; Provimento CNJ 143/2023
Token que funciona como investimento coletivo	CVM	Parecer de Orientação 40; Resolução CVM 88
Empresa que negocia ou guarda ativos virtuais que não são valores mobiliários	Banco Central	Lei 14.478/2022; Resoluções BCB 519, 520 e 521
Infraestrutura pública de ativos tokenizados	Banco Central (Drex, em fase de projeto)	Regulamento do piloto
Atuação de corretores de imóveis	Sistema Cofeci-Creci	Lei 6.530/1978; Resolução 1.551/2025 contestada na Justiça

Como usar esse mapa antes de investir

Algumas perguntas práticas decorrem dessa divisão:

• O que o token me dá, por escrito? Se o contrato não deixa claro o direito, nenhum regulador consegue protegê-lo.
• Se é investimento, onde está a CVM? Uma oferta pública de investimento coletivo precisa seguir as regras da CVM, por exemplo por meio de plataforma de crowdfunding registrada.
• A empresa que guarda meus tokens tem autorização do Banco Central, quando for o caso? Ter pedido autorização não é o mesmo que estar autorizada.
• Quem está na matrícula? O dono legal do imóvel é quem consta nela. Peça a certidão.

Mesmo uma oferta regular não elimina o risco do investimento: o imóvel pode desvalorizar, o emissor pode falhar e o token pode não ter comprador. Esse ponto é o tema de por que tokenizar um ativo não elimina o risco do investimento. Se a oferta promete retorno garantido ou pressa para decidir, veja também golpes com criptomoedas: como identificar e denunciar.

O que levar deste texto

• Não há uma autoridade única para a tokenização imobiliária. Cartório, CVM e Banco Central cuidam de partes diferentes, e o enquadramento depende do direito que o token representa.
• Em outubro de 2026, a tendência dos órgãos do registro é não admitir tokens como prova de propriedade; uma regra nacional do CNJ ainda é aguardada.
• Antes de investir, identifique qual regulador deveria estar envolvido na oferta e confirme, no site dele, se a empresa e a oferta estão regulares.