Um token representa a propriedade legal de um imóvel?

Você vê um anúncio: “compre uma fração de um apartamento em tokens”. A pergunta que importa antes de qualquer outra é simples. Esse token faz de você dono de parte do imóvel, no sentido jurídico?

Pela lei brasileira em vigor em outubro de 2026, a resposta curta é não. O token pode representar outras coisas, algumas delas com valor e proteção jurídica. A propriedade do imóvel, porém, continua nascendo e circulando em outro lugar: a matrícula, que é a ficha oficial do imóvel no Registro de Imóveis.

Este texto explica o que diz a lei, o que as corregedorias dos tribunais decidiram sobre tokens e o que um token pode legalmente representar. É um texto informativo, com leituras da redação sobre normas públicas. Não substitui a análise de um advogado para um caso concreto.

O que a lei diz sobre a propriedade de imóveis

Três artigos do Código Civil formam a base.

O art. 1.227 diz que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos “só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis”. Direito real é o direito que recai diretamente sobre a coisa e vale contra todos, como a propriedade, o usufruto e a hipoteca.

O art. 1.245 é ainda mais direto: transfere-se a propriedade entre vivos “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O parágrafo 1º completa: enquanto o título não for registrado, o vendedor “continua a ser havido como dono do imóvel”.

O art. 1.246 define o momento: o registro vale desde que o título é apresentado ao oficial e prenotado, isto é, anotado no protocolo do cartório.

Há ainda o art. 108. Para imóveis de valor acima de trinta salários mínimos, a escritura pública, feita em cartório de notas, é essencial à validade do negócio, salvo exceção legal. A escritura é o título. O registro é o que transfere.

Na leitura da redação, a consequência é clara. Um contrato, uma escritura não registrada ou um token podem criar obrigações entre as partes. Nenhum deles, sozinho, transfere a propriedade de um imóvel.

Onde a propriedade fica registrada

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) organiza esse sistema. O art. 172 diz que no Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos atos que constituem, transferem ou extinguem direitos reais, tanto para sua validade quanto para sua eficácia perante terceiros. O art. 176 determina que cada imóvel tenha matrícula própria.

O art. 252 mostra a força desse registro: enquanto não for cancelado, ele “produz todos os efeitos legais”, mesmo que se prove que o título foi desfeito. Ou seja, quem consta na matrícula é tratado como dono até que o registro seja cancelado pelos meios próprios.

O sistema não ficou parado no papel. A Lei 14.382/2022 criou o Serp, o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, e previu que os registros sejam escriturados, publicados e conservados em meio eletrônico, nos termos fixados pela Corregedoria Nacional de Justiça, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Registro digital, portanto, já existe. A questão é quem o mantém e com que efeito jurídico.

O vídeo desta página, um corte do canal Token & Tech, trata justamente do caminho entre o cartório de notas e o Registro de Imóveis e de por que o registro é o ato que formaliza a propriedade.

O que as corregedorias decidiram sobre tokens

As corregedorias-gerais da Justiça são órgãos dos tribunais estaduais que fiscalizam e normatizam os cartórios. Nos últimos anos, várias delas trataram de tokens.

Rio Grande do Sul, 2021. A Corregedoria do TJRS editou o Provimento 38/2021, noticiado pelo tribunal em novembro de 2021. Ele permitia escrituras de permuta de imóvel com contrapartida em tokens. As condições, porém, já mostravam o limite: as partes tinham de declarar que os tokens não representavam direitos sobre o próprio imóvel permutado, e o nome do token ou o link na blockchain não podiam sugerir isso. Os atos deviam ser comunicados ao Coaf. Ou seja, o token era o pagamento, não a escritura do imóvel.

Rio Grande do Sul, 2025. Em ato assinado em 24 de outubro de 2025, a Corregedoria-Geral do RS suspendeu os efeitos do Provimento 38/2021, segundo noticiou o Registro de Imóveis do Brasil. A mesma reportagem usa, em outro trecho, a palavra “revoga”; a redação não localizou o texto integral do ato para confirmar se houve suspensão ou revogação formal. A orientação prática é que os registradores gaúchos qualifiquem negativamente, isto é, recusem, títulos que vinculem imóveis a tokens ou a “controles privados de titularidade” fora do Serp. A norma também manda comunicar à corregedoria ofertas que levem o público a crer que tokens são frações de imóveis.

Santa Catarina, 2025. A Circular 410/2025, com o texto do Provimento 43/2025, incluiu no código de normas local a vedação de qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula a tokens ou representações em blockchain, “com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio”. A medida vale até que haja lei federal ou regulamentação nacional.

São Paulo e Mato Grosso do Sul, 2025 e 2026. Segundo o IRIB, o Provimento CGJSP 54/2025 e o Provimento CGJMS 352/2026 adotaram vedação semelhante, com vigência imediata e até que o CNJ regulamente o tema ou a lei federal mude. As fontes consultadas divergem sobre a data de publicação do provimento paulista (dezembro de 2025 ou 23 de janeiro de 2026).

Espírito Santo também editou norma no mesmo sentido, segundo reportagem do JOTA reproduzida pelo Colégio Registral do RS. A redação não localizou o número desse ato.

E o CNJ? Na mesma reportagem, de fevereiro de 2026, a Corregedoria Nacional de Justiça afirmou que “a tokenização imobiliária ainda não está permitida no Brasil, não havendo regulamentação do serviço pela Corregedoria Nacional até o momento”. Entidades do setor registral apresentaram diretrizes ao CNJ no Pedido de Providências 0006613-89.2025.2.00.0000. Até a data deste texto, a redação não localizou ato normativo nacional do CNJ sobre o tema. Esse é o ponto mais sujeito a mudança: confira a situação atual antes de qualquer decisão.

O caso da resolução do Cofeci

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) publicou em agosto de 2025 a Resolução 1.551/2025, que criava um sistema de transações imobiliárias digitais e figuras como o “token imobiliário digital”. Em outubro de 2025, a 21ª Vara Federal Cível do Distrito Federal suspendeu os efeitos da resolução em liminar, a pedido do ONR, o operador nacional do registro eletrônico de imóveis. Segundo a Anoreg, o juiz entendeu que o Cofeci excedeu seu poder regulamentar, que se limita à disciplina da profissão, e que a matéria de direito civil e registros públicos cabe à União.

Segundo artigo publicado na ConJur em maio de 2026, a sentença declarou a nulidade da resolução e o Cofeci apelou, com recurso ainda pendente naquela data.

Então, o que um token pode representar

Se o token não é a propriedade, o que ele é? Depende do que está escrito no contrato e de quem responde por ele. Em geral, as estruturas que circulam no mercado usam o token para representar algum destes direitos:

• Direito de crédito. O token dá direito a receber pagamentos, por exemplo parcelas de vendas de imóveis ou aluguéis cedidos por uma empresa.
• Participação em sociedade. O token espelha quotas ou ações de uma empresa que é a dona registrada do imóvel, como uma sociedade de propósito específico (SPE).
• Contrato de investimento. O token dá direito a uma parte do resultado de um empreendimento conduzido por terceiros.

Nos três casos, você é titular de um direito contra uma pessoa ou empresa, não de uma fração do imóvel. O texto qual é a diferença entre token e título de propriedade detalha essas estruturas e o que cada registro garante.

Aqui entra a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A Lei 6.385/1976, no art. 2º, inciso IX, considera valor mobiliário, quando ofertado publicamente, qualquer contrato de investimento coletivo que gere direito de participação, parceria ou remuneração cujos rendimentos venham do esforço do empreendedor ou de terceiros.

No Parecer de Orientação 40/2022, a CVM afirma que o fato de um ativo ser digital ou usar blockchain é irrelevante para saber se ele é valor mobiliário. Diz também que a tokenização em si não depende de aprovação prévia, mas que emissores e ofertas públicas de tokens que sejam valores mobiliários se submetem às regras do mercado de capitais.

Em 2023, o Ofício-Circular 4/2023/CVM/SSE alertou que os chamados “tokens de recebíveis” ou “tokens de renda fixa” provavelmente são valores mobiliários. A área técnica relatou ter encontrado ofertas públicas desse tipo sem cumprimento das normas aplicáveis.

Segundo a reportagem do JOTA já citada, a CVM entende que os provimentos das corregedorias tratam só do imóvel, e não de contratos de investimento que tenham o imóvel como garantia. Na leitura da redação, isso significa que o token não entra na matrícula, mas um investimento ligado a imóvel pode continuar existindo, sob as regras da CVM quando for oferta pública de valor mobiliário.

Como avaliar uma oferta de “imóvel tokenizado”

Antes de colocar dinheiro, estas perguntas ajudam a entender o que você estaria comprando:

1. Quem consta na matrícula? Peça a certidão de matrícula atualizada. Se o dono registrado é uma empresa, você está comprando um direito contra ela, não o imóvel.
2. Que direito o token representa? Crédito, quota, participação em resultado? Isso precisa estar escrito em contrato, e não só no site.
3. A oferta tem enquadramento na CVM? Se for oferta pública de valor mobiliário, deve seguir alguma regra da CVM. O ofício de 2023 cita, para certos casos, o regime de financiamento coletivo (crowdfunding) da Resolução CVM 88/2022, por meio de plataformas registradas. A ausência de qualquer enquadramento é um sinal de alerta.
4. O que acontece se a plataforma ou a empresa quebrar? Seu direito depende da solvência de quem emitiu o token. Há risco de perda total.
5. A oferta diz que o token “é” a escritura? Linguagem que sugere propriedade direta contraria o que dizem as normas descritas acima e deve ser tratada com cautela.

Para identificar abordagens enganosas em geral, veja golpes com criptomoedas: como identificar e denunciar.

O que levar deste texto

No Brasil, a propriedade de um imóvel se transfere pelo registro do título na matrícula, e o vendedor segue como dono enquanto esse registro não acontece. Corregedorias de pelo menos cinco estados vedaram vincular matrículas a tokens, e a do Rio Grande do Sul suspendeu em 2025 a norma de 2021 que admitia permutas com tokens. Até outubro de 2026, a redação não encontrou regulamentação nacional do CNJ.

Isso não torna todo token ligado a imóvel ilegal. Ele pode representar crédito, quotas ou contratos de investimento, que têm regras próprias, inclusive da CVM. O ponto é saber exatamente qual direito você compra, contra quem e com que garantias, porque nenhum deles é a propriedade registrada do imóvel.