Como funciona a propriedade fracionada de ativos

Um prédio comercial, um jato, uma obra de arte. Poucas pessoas conseguem comprar um ativo assim sozinhas. A propriedade fracionada é o nome genérico para arranjos em que vários participantes dividem um mesmo bem ou o resultado que ele gera.

A ideia ganhou nova visibilidade com a tokenização, que promete dividir ativos em partes muito pequenas. Mas fracionar não depende de tecnologia. O direito brasileiro já tem várias formas de fazer isso, e cada uma dá a você direitos diferentes. Este texto explica essas formas com base nas normas em vigor em 8 de outubro de 2026.

Propriedade do bem ou direito sobre o resultado

Antes dos detalhes, uma distinção resolve a maior parte das dúvidas.

Em alguns arranjos, você é coproprietário: seu nome está no registro do bem, ao lado dos outros donos. Em outros, você tem exposição econômica: recebe parte da renda ou do valor de venda, mas o bem está em nome de outra pessoa, de uma empresa ou de um fundo.

As duas coisas podem render dinheiro. A diferença aparece quando algo dá errado: em uma falência, em um conflito entre participantes ou quando você quer sair.

Condomínio comum: a fração ideal

Quando duas ou mais pessoas compram juntas um imóvel, forma-se um condomínio. Cada uma tem uma fração ideal: uma porcentagem do todo, sem corresponder a uma parte física específica. O Código Civil regula esse arranjo nos arts. 1.314 a 1.322.

As regras principais:

• Cada condômino pode usar o bem conforme sua destinação e pode “alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”, isto é, vender ou dar em garantia a sua fração (art. 1.314).
• Ninguém pode alterar a destinação do bem nem dar seu uso a estranhos sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único).
• Cada um paga as despesas de conservação na proporção da sua parte. Se nada for dito, as partes “presumem-se iguais” (art. 1.315).
• A qualquer tempo, um condômino pode pedir a divisão. Os donos podem combinar manter o bem indiviso por até cinco anos, com prorrogação possível (art. 1.320).
• Se o bem não puder ser dividido, como um apartamento, e não houver acordo, ele é vendido e o valor é repartido, com preferência para o condômino sobre o estranho (art. 1.322).

Há ainda um direito de preferência na venda. Em coisa indivisível, um condômino não pode vender sua parte a estranhos se outro condômino quiser comprá-la pelo mesmo preço (art. 504).

Como é propriedade de imóvel, ela só se transfere pelo registro no Registro de Imóveis (art. 1.245). Na prática, o condomínio comum funciona bem entre poucas pessoas que se conhecem. Com centenas de participantes, decisões e saídas ficam difíceis.

O termo “fração ideal” também aparece em prédios de apartamentos. Ali, cada unidade carrega, como “parte inseparável”, uma fração ideal do terreno e das áreas comuns (art. 1.331, § 3º). É outro uso da mesma expressão, e não um investimento fracionado.

Multipropriedade: dividir o tempo

A Lei nº 13.777/2018 incluiu no Código Civil a multipropriedade, conhecida no mercado como time-sharing. Segundo o art. 1.358-C, é o regime em que cada proprietário de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, com uso exclusivo do imóvel inteiro durante esse período, de forma alternada com os demais.

O que a lei estabelece:

• O imóvel é indivisível e não se sujeita a ação de divisão ou de extinção do condomínio (art. 1.358-D).
• Cada fração de tempo tem no mínimo sete dias, seguidos ou intercalados. O período pode ser fixo, flutuante ou misto (art. 1.358-E).
• A multipropriedade é instituída por ato registrado no Registro de Imóveis (art. 1.358-F).
• Você pode vender sua fração sem anuência dos demais. Não há preferência dos outros, salvo se o instrumento de instituição ou a convenção a previr (art. 1.358-L).

A lei manda aplicar também o Código de Defesa do Consumidor (art. 1.358-B). A multipropriedade é, antes de tudo, um direito de uso. Ela não foi desenhada como investimento.

Cotas de fundo imobiliário: exposição sem direito real

O fundo de investimento imobiliário (FII) é a forma mais difundida de fracionar imóveis para investimento no Brasil. Pela Lei nº 8.668/1993, os imóveis ficam em nome da instituição administradora, em caráter fiduciário e separados do patrimônio dela (arts. 6º e 7º).

O cotista “não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis” (art. 13). Você tem uma fração do fundo, não do prédio. Em troca, o fundo segue regras da CVM sobre informação, assembleias e encargos, detalhadas no Anexo Normativo III da Resolução CVM 175. A comparação entre esse modelo e os tokens está em tokenização de imóveis versus fundos imobiliários.

Quando dividir o resultado vira investimento regulado

Existe uma linha que separa comprar parte de um bem de comprar um investimento. A CVM a desenha a partir do conceito de contrato de investimento coletivo: aplicação de recursos, oferecida publicamente, com expectativa de retorno que depende principalmente do esforço de terceiros. Os critérios estão no Parecer de Orientação CVM nº 40/2022.

O exemplo mais claro no setor imobiliário é o hotel vendido em unidades. A Resolução CVM 86 trata do CIC hoteleiro: contratos ofertados ao público com “promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro” organizado em condomínio (art. 2º). O comprador pode até ter a unidade registrada em seu nome, mas o que ele busca é a renda que o operador do hotel gera.

A norma exige que o material da oferta traga um aviso direto: “A presente oferta trata de investimento em valores mobiliários, e não apenas da aquisição de imóvel.” Entre os fatores de risco obrigatórios estão não obter lucro, ter prejuízo e precisar aportar recursos adicionais.

Para empresas pequenas, a Resolução CVM 88 permite ofertas por plataformas de crowdfunding registradas, com limites. No texto consolidado consultado em 8 de outubro de 2026, o investidor comum pode aplicar até R$ 20 mil por ano nessas ofertas, e a empresa pode captar até R$ 15 milhões por ano.

Onde o token entra

Um token é um registro digital, normalmente em blockchain, que representa um ativo ou um direito. Tokenizar é criar esse registro. Na definição usada pela CVM, que cita a IOSCO, é representar digitalmente um ativo ou a propriedade de um ativo.

O token facilita o fracionamento: dá para dividir um registro digital em milhares de partes e transferi-las sem papel. O relatório final da IOSCO sobre tokenização de ativos financeiros, de novembro de 2025, lista o fracionamento entre os atributos que a tokenização busca. O mesmo relatório faz duas ressalvas:

• O fracionamento “can already be achieved through traditional finance” (já pode ser obtido nas finanças tradicionais), por exemplo por securitização. O token é um meio, não o único.
• Os benefícios prometidos, em especial a liquidez no mercado secundário, ainda não estão claramente demonstrados nos casos analisados.

O token não muda a natureza jurídica do direito que representa. Se ele representa um contrato de participação em aluguéis, você tem um direito contratual. Se representa uma cota de fundo, você tem uma cota. Transferir o token não transfere a propriedade de um imóvel, que continua exigindo registro na matrícula. O tema é tratado em um token representa a propriedade legal de um imóvel?.

O Parecer 40 também diz que a tokenização em si não precisa de aprovação prévia da CVM. Mas, se o token for valor mobiliário e for oferecido ao público, as regras do mercado de capitais se aplicam ao emissor e à oferta.

As formas lado a lado

Forma	O que você tem	Base legal	Como sair
Condomínio comum	Fração ideal registrada do bem	Código Civil, arts. 1.314 a 1.322	Vender a fração, respeitando a preferência, ou pedir a divisão
Multipropriedade	Fração de tempo de uso, registrada	Código Civil, arts. 1.358-B e seguintes	Vender a fração de tempo
Cota de FII	Cota do fundo, sem direito real sobre os imóveis	Lei nº 8.668/1993 e Resolução CVM 175	Vender a cota no mercado secundário
CIC hoteleiro	Participação no resultado do hotel	Resolução CVM 86	Conforme os contratos da oferta
Token	O direito que o contrato definir	Depende do que o token representa	Plataforma ou mercado secundário, se houver

Problemas que aparecem em qualquer formato

Alguns riscos se repetem, seja o registro em papel ou em blockchain:

• Governança. Com muitos donos, alguém precisa decidir sobre reforma, aluguel e venda. Pergunte quem decide, com que quórum e o que acontece se você discordar.
• Saída. Fração pequena de um bem grande é difícil de vender. Muitas vezes o comprador é só outro participante ou o próprio organizador.
• Custos. Manutenção, administração, impostos e taxas da plataforma são divididos entre todos e reduzem o resultado.
• Contraparte. Quando o bem está em nome de outra pessoa ou empresa, a falência ou a má-fé dela afeta você. A IOSCO cita o risco de o emissor manter o ativo no próprio balanço e o de o ativo ser vendido sem conhecimento do investidor.
• Perda. O bem pode desvalorizar, ficar vazio ou exigir aportes. Você pode perder parte ou todo o valor investido.

O que levar deste texto

Fracionar um ativo pode significar coisas muito diferentes. No condomínio comum e na multipropriedade, você tem um direito real registrado. Em cotas, contratos de investimento coletivo e na maioria dos tokens, você tem direito ao resultado, e o bem está em nome de outro.

O token é uma forma de registrar e transferir esse direito. Ele não acrescenta proteção nem a retira; quem define isso é a estrutura jurídica por trás dele. Antes de qualquer decisão, descubra em nome de quem o bem está e qual norma regula a oferta.